ЦБ снизил ключевую ставку. Что будет с курсом, ипотекой и кредитами
Банк России пятый раз подряд снизил ключевую ставку: до 6,25%. Это сделает кредиты и ипотеку еще доступнее, но отрицательно скажется на доходности вкладов. РИА Новости разбиралось, каких предложений стоит ждать от банков и что будет с курсом доллара.
Низкая инфляция и стабильный рубль
Очередное изменение ключевой ставки стало возможным благодаря полной победе над инфляцией. Еще два месяца назад глава регулятора Эльвира Набиуллина сообщила в интервью CNBC, что достижение целевого показателя в 4% позволяет Банку России смягчать денежно-кредитную политику.
В ноябре темпы роста цен оказались даже ниже — 3,5%. Причем недельная инфляция в первые дни декабря и вовсе опустилась до символических 0,1%. Еще летом многие экономисты опасались, что увеличение бюджетных трат на нацпроекты ухудшит показатели, но этого не произошло и ЦБ приступил к более решительным действиям.
Еще один немаловажный фактор, позволивший продолжить игру на понижение, — устойчивость рубля. В середине декабря биржевой курс доллара упал до отметки 62,55 — впервые с конца июня. Ситуация с евро еще лучше — пробита психологически важная отметка в 70 рублей, в последний раз такое было в начале марта 2018-го. И большинство аналитиков уверены, что в ближайшие полгода курс не превысит 64 рубля за доллар.
Главным экономическим эффектом от снижения ключевой ставки должен стать приток дешевых денег в финансовую систему страны, благодаря чему у бизнеса появится возможность привлекать больше инвестиций в собственное развитие и реструктуризировать предыдущие займы.
Что будет с ключевой ставкой в следующем году — вопрос открытый. Часть экономистов считает, что ЦБ продолжит снижение — как минимум до 6%, ведь в первом квартале инфляция, по оценкам главы Минэкономразвития Максима Орешкина, не превысит 2,5%.
“Есть целый ряд других факторов — и продажи товаров длительного пользования, тех же автомобилей, и вялая ситуация на рынке труда. Все это указывает, что есть проблемы с совокупным спросом”, — уверен министр.
С другой стороны, в следующем году Банк России может принимать решения исходя в первую очередь не из базовых показателей инфляции, а скорее из того, что в первые месяцы не до конца проявится эффект от предыдущих нескольких снижений. Значит, имеет смысл взять паузу, хотя бизнес призывает опустить ставку до 5%.
Ипотечный бум
Для простых россиян главное следствие смягчения денежно-кредитной политики регулятора — более дешевая ипотека. При предыдущих изменениях ставки ведущие отечественные банки начинали предлагать жилищные кредиты под меньший процент спустя одну-две недели.
“Ставки опять снижаются, и потенциал дальнейшего снижения тоже есть. Оценка в 7-8% в среднесрочной перспективе — это вполне реально”, — прогнозировала Набиуллина в начале декабря.
Уже сейчас некоторые кредитные организации предлагают клиентам ипотеку дешевле 8%. Так, в банке ДОМ.РФ минимальная ставка на покупку жилья — 7,3%.
Но остальные банки пока сохраняют более высокий процент. Так, в Альфа-Банке жилищные кредиты стартуют от 8,09%, в Газпромбанке — от 8,1%, в Россельхозбанке — от 8,2%, в ВТБ — от 8,4%. Отметим, что до 31 декабря 2022 года в нескольких банках действуют особые ставки для семей с двумя (и более) детьми. Для них в Промсвязьбанке ипотека начинается от 4,5%, в ДОМ.РФ — от 4,9%, в Сбербанке — от пяти.
Учитывая, что ЦБ может взять паузу с ключевой ставкой, ближайшие пара недель — лучшее время для покупки новой квартиры. Ведь подешевевшая ипотека повысит спрос на жилье, а застройщики не успеют резко увеличить объем вводимых площадей. И цены на недвижимость постепенно пойдут вверх.
Кредиты
Обычные займы тоже подешевеют. Но это не значит, что Россию ждет стремительный рост потребительского кредитования, ведь по новым правилам банки обязаны рассчитывать показатели долговой нагрузки (ПДН) клиентов.
По сути, ПДН представляет собой соотношение ежемесячных платежей по кредитам с доходами заемщиков. И если этот показатель слишком высокий, банки обязаны резервировать дополнительную часть собственных средств. Поэтому в таких случаях финансовые организации предпочитают отказывать в кредите и инвестировать в более доходные активы.
Что касается ставок, многие банки уже выдают кредиты дешевле 10% годовых. В частности, Газпромбанк предлагает наличные займы от 9,5%, “Восточный” — от 9%, а “Открытие” — от 8,5%. В ближайшее время возможно снижение еще на десятую долю процента.
Ключевой фактор. Ждать ли очередной волны снижения ставок по вкладам и кредитам?
Банк России 13 декабря принял решение в пятый раз подряд снизить ключевую процентную ставку. Ставка была снижена на 25 базисных пунктов — до 6,25% годовых. В пресс-релизе ЦБ сохранил формулировку о том, что будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки. Однако если раньше регулятор обещал оценивать такую целесообразность на «одном из ближайших заседаний» (что в терминах ЦБ означает одно из трех ближайших заседаний), то на этот раз пообещал это сделать «в первом полугодии 2022 года». Ждать ли населению после решения ЦБ очередной волны снижения ставок по вкладам и уменьшения стоимости кредитования?
Депозитные ставки: первыми разогнались, первыми тормозят
К смягчению процентной политики ЦБ перешел в июне текущего года. В целом за период с июня по декабрь ключевая ставка была снижена регулятором на 150 базисных пунктов — с 7,75% до 6,25% годовых. По традиции опережающими темпами на смягчение процентной политики реагировали ставки банков по вкладам. Банки перешли к снижению депозитных ставок еще в первой половине 2022 года. В марте средняя максимальная процентная ставка по вкладам в рублях десяти крупнейших на данном рынке банков (индикативная ставка, рассчитываемая ЦБ РФ) достигла 7,72% годовых, после чего кредитные организации в основном только снижали ставки вплоть до ноября. По итогам второй декады ноября ставка опустилась до 6,03% годовых, потеряв таким образом с весны почти 170 б. п.
Однако в третьей декаде ноября падение ставок прекратилось. Более того, был зафиксирован рост индикативной депозитной ставки с 6,03% до 6,13% годовых, где она и осталась в начале декабря. По всей видимости, такая динамика была связана с введением отдельными крупными игроками на рынке специальных предложений по вкладам с повышенными ставками. С одной стороны, такие предложения носят сезонный характер, с другой — под видом «сезонности» некоторые игроки могут корректировать свои ценовые условия, вероятно, уже ощущая некоторое ослабление интереса населения к депозитам.
Декабрьское решение ЦБ снизить ставку на 25 б. п. не стало сюрпризом для участников рынка. Если учесть общую динамику снижения ключевой ставки и депозитных ставок в текущем году, то становится очевидным, что декабрьское снижение уже было заложено в стоимость пассивов банковского сектора. Осторожный сигнал ЦБ в отношении дальнейшей политики, судя по всему, также не будет торопить банки снижать ставки дальше, так как пока непонятно, когда именно ЦБ снизит ключевую ставку в первом полугодии 2022 года и сделает ли он это вообще.
В подобных условиях можно предположить, что до конца 2022 года ставки «замрут» выше 6% годовых. Однако с началом 2022 года, когда срок действия предложений по специальным сезонным вкладам истечет, а официальный темп роста цен может обновить очередной исторический минимум (ЦБ ожидает годовую инфляцию ниже 3% в I квартале 2022 года, когда эффект повышения НДС выйдет из расчета инфляции), индикативная депозитная ставка может возобновить снижение и опуститься ниже 6% годовых.
Розничные кредитные ставки: ипотека тянет вниз, остальные не спешат
Ставки по розничному кредитованию на первых порах не слишком охотно отыгрывали смягчение процентной политики ЦБ, хотя в целом банки также начали снижать стоимость кредитования заблаговременно. Немалую роль в замедлении общих темпов снижения ставок по рознице сыграли регулятивные ужесточения ЦБ в части необеспеченного потребительского кредитования (НПК). Банк России несколько раз повышал для кредитных организаций коэффициенты риска по данным кредитам и сделал обязательным расчет показателя долговой нагрузки заемщиков при выдаче необеспеченных ссуд.
За период с мая по октябрь включительно (более актуальная статистика ЦБ на момент написания обзора отсутствовала) средневзвешенная ставка по кредитам физлицам (сроком свыше одного года) в 30 крупнейших банках сократилась с 13,53% до 12,52%, то есть на 101 б. п. ЦБ за этот же период снизил ключевую ставку на 125 б. п. (с 7,75% до 6,5% годовых).
Помимо НПК, сдерживали общее движение вниз и ставки по автокредитованию. Снижать ставки в данном сегменте банки начали еще в апреле, однако общий масштаб их снижения оказался весьма скромным. Так, средневзвешенная ставка по автокредитам (сроком свыше одного года) 30 крупнейших банков с марта по октябрь включительно потеряла лишь 63 б. п. (то есть примерно вдвое меньше, чем ключевая ставка ЦБ) и составила 12,77% годовых.
Основной тон снижению ставок на рынке розничного кредитования задавали ипотечные ставки. В частности, ставка по ипотечным жилищным кредитам 30 крупнейших банков начала снижаться в мае и за период с мая по октябрь включительно сократилась на 117 б. п. (то есть почти на столько же, на сколько снизилась и ключевая ставка ЦБ) — до 9,35% годовых. Ставка по сектору в целом сократилась с мая по октябрь на 115 б. п. и составила 9,4% годовых, что стало минимальным значением за последние два года.
Необходимо иметь в виду, что вышеуказанная динамика розничных ставок по октябрь включительно, по всей видимости, лишь в минимальной степени отражает октябрьское снижение ключевой ставки ЦБ на 50 б. п. (регулятор снизил ставку почти в самом конце месяца, и вряд ли банки так спешили снизить соответствующим образом стоимость своих кредитных продуктов) и не учитывает декабрьское снижение на 25 б. п. Однако это еще не означает, что совокупное снижение ключевой ставки ЦБ на 75 б. п. отразится соответствующим образом на ставках во всех сегментах розничного кредитования в динамике ноября и декабря.
Так, следует помнить, что именно с октября регулятор ввел для банков надбавки к коэффициентам риска в зависимости от значений показателей долговой нагрузки и полной стоимости ссуды при выдаче необеспеченных потребительских кредитов. Принятые меры по регулятивному охлаждению рынка НПК, по всей видимости, «заморозят» ставки в данном сегменте вблизи текущих уровней, и последние шаги ЦБ по снижению ключевой ставки, скорее всего, лишь с трудом заставят (если заставят) сдвинуться с места стоимость кредитования. Весьма вероятно, что в сегменте НПК банки будут завлекать новых заемщиков более длинным сроком кредитования, занижая за счет этого объем ежемесячных платежей. К слову, именно так сейчас уже делают отдельные игроки по программам рефинансирования.
Снизить квартплату: станет ли ипотека доступнее после заявления главы ЦБ
Вслед за уменьшением ключевой ставки стоимость ипотеки опустилась ниже 10%, а в крупных кредитных организациях — Сбербанке, ВТБ, Промсвязьбанке и Альфа-банке — она уже находится в диапазоне 8–9,3%. Это следует из консенсус-опроса «Известий». По мнению экспертов, дальнейшее снижение зависит не только от уровня инфляции и ключевой ставки, но и от конкуренции в финансовом секторе. 6 ноября глава Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала, что в перспективе нескольких лет ставки по кредитам на жилье могут опуститься до 7–8%. Выступая в Совете Федерации, она также обязалась усилить надзор за проблемой утечек персональных данных из банков и назвала вероятные источники сливов.
Ипотека под 7%
На заседании в Совфеде глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила о снижении ипотечной ставки, в случае если инфляция будет держаться на уровне 4%. По оценкам ЦБ, в перспективе нескольких лет ставка по жилищным кредитам может составить 7–8%. В последние несколько месяцев был зафиксирован большой темп роста ипотеки, подчеркнула глава регулятора. По ее мнению, это значит, что такой вид кредитования становится всё более доступным для людей. Как сообщили «Известиям» в топ-30 российских банков, по сравнению с прошлым годом количество одобренных ипотечных заявок в среднем увеличилось на 10–15%.
Средняя ставка по ипотеке сейчас опустилась ниже 10%, следует из проведенного «Известиями» консенсус-опроса банков. Крупнейшие кредитные организации предлагают еще более выгодные условия: 31 октября глава Сбербанка Герман Греф заявил, что базовая ставка по кредитам на жилье в финансовой организации снизилась до 9,3%, а для молодых семей — до 8,8%. 6 ноября зампред правления ВТБ Анатолий Печатников сообщил, что скоро ипотека на готовое и еще строящееся жилье будет доступна от 8,6%. В Альфа-банке ставки на жилищные займы стартуют от 8,49%, в Росбанке — от 7,5%, в Райффайзенбанке — от 8,8%, в Промсвязьбанке — от 8,3%, сообщили «Известиям» в этих кредитных организациях.
Ставка по ипотеке снижается вслед за ключевой: за последние полгода Банк России уменьшил этот показатель уже четыре раза подряд, опустив его в сумме на 1,25%. Так, в начале июня 2022-го ключевая ставка была на уровне 7,75%, а на данный момент она составляет 6,5%. Регулятор не исключил еще одного снижения ключевого показателя до конца 2022 года — это решение, возможно, будет принято на заседании 13 декабря.
Ключевая ставка показывает, под какой процент коммерческие банки могут взять деньги у Центрального, чтобы в дальнейшем выдавать их в качестве кредитов россиянам. Чем ниже ставка, тем более выгодные условия по кредитам и менее выгодные — по депозитам предлагают финансовые организации.
Планомерное снижение ключевой ставки Центробанк обосновал уменьшением инфляции: по итогам 2018 года она зафиксировалась на уровне 4,3%, а до конца 2022-го регулятор ожидает, что показатель установится в диапазоне 3,2–3,7%. По итогам 2022-го и в дальнейшем рост цен на товары и услуги стабилизируется на уровне 4%, прогнозируют в ЦБ.
Другая причина снижения ключевой ставки — медленный рост экономики России, который к концу года составит 0,8–1,3%, предполагают в Банке России. Однако уже в 2022-м увеличение ВВП достигнет 2–3%. Сейчас рост этого показателя сдерживается в том числе замедлением мировой экономики, подчеркнули в регуляторе.
Шанс есть
Рост цен на уровне 4% — реальная цель, поскольку ЦБ ведет политику таргетирования инфляции (или поддержки ее курса в ущерб курсу национальной валюты), уверен инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. Он напомнил, что многие крупные экономики, в том числе американская, вели такую политику еще с 1980-х годов и им удалось достичь инфляции на уровне даже ниже 4%.
Если рост цен составит 4%, то ключевая ставка, скорее всего, опустится до 5%, ожидает эксперт. При этом он подчеркнул, что ставки по ипотеке будут зависеть не только от ключевых показателей экономики, но и от конкуренции на банковском рынке. Пока государство занимает подавляющую часть финансового сектора, подчеркнул Тимур Нигматуллин.
Центробанк снизил ключевую ставку: кредиты и ипотечные займы могут стать доступнее
Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, с 7,75% до 7,5% годовых, говорится в сообщении регулятора. Это первое смягчение денежно-кредитной политики с марта прошлого года, которое приведет к снижению банковских ставок, в том числе по ипотечным кредитам.
Впрочем, решающим для рынка недвижимости сегодняшнее решение регулятора не станет, уверены опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
Снижение ключевой ставки Центробанком — в целом позитивный сигнал для ипотечного сектора, но на стоимости ипотеки он заметно не отразится, уверена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Последний год регулятор лишь ужесточал кредитно-денежную политику, что быстро привело к удорожанию ипотечных кредитов: примерно с 9% годовых летом 2018 года до 10,5% сегодня, напоминает эксперт.
«Сейчас следует ожидать стабилизации стоимости жилищных кредитов на текущем уровне и прекращения ее роста. Однако, конечно, этого недостаточно для поддержания рынка ипотечного кредитования и уж тем более нельзя считать мерой поддержки строительной отрасли в условиях реформы. Для этого потребовалось бы более радикальное смягчение кредитно-денежной политики», — говорит Литинецкая.
Последовательное снижение ключевой ставки до ожидаемого уровня, одним из шагов которого является сегодняшнее уменьшение на 25 базисных пунктов, может действительно существенно повлиять на доступность жилья и нивелировать ожидаемый рост цен на рынке в связи с переходом на эскроу-счета, добавляет региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.
Однако, если эта тенденция не получит своего продолжения, на фоне возможных макроэкономических и политических событий незначительное снижение на 0,25 п. п. не повлечет изменений в динамике спроса на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, не приведет к увеличению объема продаж жилой недвижимости.
Снижение ключевой ставки на 0,25 п. п. носит, скорее, символический характер, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Ситуация в мире продолжает оставаться очень напряженной: в любой момент могут обрушиться цены на нефть, против России могут ввести санкции, и все обернется в обратную сторону, к необходимости повышать ключевую ставку».
Сегодня рынок ожидает коррекцию ипотечной ставки вне зависимости от решения ЦБ, однако снижение ключевой ставки, безусловно, даст дополнительный стимул, считает партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. «С другой стороны, мы предполагаем все более широкое использование льготных ставок по ипотеке для отдельных категорий заемщиков, поэтому важно смотреть не на ставки из рекламных плакатов, а на ставки из статистики ЦБ. Велика вероятность, что майские данные уже покажут снижение этого показателя», — говорит Соколов.
Поводов для глобального оптимизма даже в среднесрочной перспективе нет, указывают аналитики. Ипотека сегодня дороже, чем год назад, и цены будут только расти, особенно на фоне перехода рынка на новую схему работы через эскроу-счета.
«Во всем мире доступность жилья определяется не размером ипотечных ставок, а стоимостью самой недвижимости. Существует такая эмпирическая формула: цена метра должна быть равна среднему ежемесячному доходу человека. В Москве при средней зарплате меньше 100 тыс. руб. квадратный метр жилья стоит более 200 тыс. руб., так что для большинства людей ипотека даже с нулевой ставкой остается недоступной», — говорит Олег Репченко.
Как менялась ключевая ставка
В сентябре 2018 года Банк России впервые за четыре года повысил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,5%. Вслед за решением регулятора российские банки начали поднимать ипотечные ставки, в результате к началу зимы средний показатель достиг 9,54%. В декабре Банк России вновь повысил ключевую ставку до 7,75%, что привело к очередному витку роста ставок.
В январе 2022-го глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что потенциал дальнейшего снижения ставки по ипотеке исчерпан. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке в феврале 2022 года выросла до 10,15% годовых, что стало самым большим значением с августа 2017 года (10,58%). По состоянию на апрель средняя взвешенная ипотечная ставка по новым кредитам составляла 10,55%, за год она выросла на 1 п. п.
Весной президент России Владимир Путин поручил принять меры по снижению ипотечной ставки до 8%. Доклад по данному вопросу Банк России и кабмин должны предоставить президенту до 15 января 2022 года.
Центробанк решил ужесточить правила ипотеки для должников
Финансовые власти продумывают меры по ужесточению выдачи жилкредитов
17.12.2022 в 21:33, просмотров: 6759
Вслед за ужесточением выдачи кредитов финансовые власти хотят усложнить оформление ипотеки. Центробанк предложил не выдавать жилищные займы тем, у кого высокая долговая нагрузка и низкий первоначальный взнос. Так регулятор собирается бороться с «уязвимостями финансовой системы». Эксперты предупреждают, что в случае реализации этой идеи ипотека станет менее доступной, а на первоначальный взнос за собственное жилье потребуется больше средств, чем сейчас.
Банк России подготовил доклад, в котором предложил свои меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного кредитования. Чем больше сейчас берут ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, а также с уже взятыми другими долгами, тем изменчивее цены на жилье и уязвимее банки. ЦБ предлагает с 1 июля 2022 года ввести дифференцированные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.
Для обычного заемщика эти сложные термины будут означать следующее: для банков клиенты с высокой долговой нагрузкой будут менее выгодными, потому что за них придется больше резервировать средств в капитале банка для погашения возможных рисков (неуплаты, просрочки кредита).
«Банки будут обязаны учитывать при расчете резервов повышенные коэффициенты риска по ипотеке в зависимости от показателей предельной долговой нагрузки заемщика. Данные изменения приведут к увеличению давления на банковский капитал, что, соответственно, приведет к снижению кредитной экспансии в ипотечном сегменте (банки будут меньше предлагать ипотеку), а также ограничению доступа к ипотеке клиентов с более низким уровнем кредитного качества.
Другими словами, для клиентов с высоким уровнем долговой нагрузки и отсутствием возможностей внести повышенный первый взнос ипотека окажется значительно менее доступной или более дорогой», – поясняет главный аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович. Эксперт считает, что после введения таких мер первоначальный взнос по ипотеке может увеличиться до 20-30% от суммы жилья в среднем. Такие условия продиктует рынок, потому что в полномочия Центробанка установка этого параметра не входит.
При этом у ипотеки в России и так сложилась не самая приятная репутация. Из-за высоких ставок она воспринимается не иначе как кабала на всю жизнь. «Если изменения будут введены, то банку придется для сохранения спецпрограмм с малым первоначальным взносом замораживать в резервы в 1,4-1,5 раза больше денег. Эти издержки банк перенесет на заемщика, элементарно повысив ему ипотечный процент. Ежемесячные процентные платежи станут больше и ипотека станет еще менее популярной», – предположил шеф-аналитик ГК TeleTrade Петр Пушкарев.
Как ни парадоксально, но цель ограничения выдачи займов — вытаскивание граждан из кредитного рабства, когда на погашение старого кредита берется новый.
Однако люди берут кредиты не от хорошей жизни, и такая шоковая терапия может только навредить. Ипотека не перестанет быть доступной, если Центробанка продолжит целенаправленно снижать ключевую ставку.
Если изменения узаконят, банки будут внимательнее изучать не только кредитную, но и трудовую историю заемщика, предупреждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. «В определенной степени это снизит рост ипотечного кредитования и отразится на уровне продаж, но, вместе с тем, подтолкнет рынок к стабилизации, поскольку он «штормовал» после введения отмены договоров долевого участия для застройщиков и перехода на эксроу-счета, которые не позволяют использовать деньги покупателей жилья до окончания строительства», – говорит наш собеседник.
Эксперты оценили предложение ЦБ об ужесточении правил выдачи ипотеки
Центробанк предлагает ограничить российские банки при выдаче ипотеки закредитованным заемщикам. Это следует из консультативного доклада регулятора, опубликованном на сайте регулятора.
Согласно документу, с 1 июля 2022 года могут быть введены дифференцированные надбавки «к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту к справедливой стоимости предмета залога».
На данный момент банки учитывают уровень нагрузки на заемщика при выдачи потребительских кредитов. Так, с 1 октября кредитор, принимая решение о выдаче клиенту кредита или займа, обязан учитывать показатель его долговой нагрузки.
Банки и МФО начали рассчитывать ПДН по кредитам от 10 тысяч рублей как отношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячному доходу заемщика.
Однако никакого норматива, соблюдать который кредиторы должны были начать, введено не было. Но если ПДН у потенциального клиента, обращающегося за займом, превышает 50%, то многие начали отказывать в выдачи кредитов.
Как пишет регулятор в докладе, риски дефолта заемщика заметно возрастают, если ПДН заемщика превышает 70%, несмотря на наличие большого первоначального взноса по ипотеке (более 50% от суммы кредита). Банк России предлагает, если долговая нагрузка на заемщика превысит 80%, то размер дополнительных резервов независимо от внесенного первоначального взноса должен составлять от 10 до 200 п. п.
Предполагается, что ужесточение нормативов приведет к тому, что банки будут менее охотно выдавать кредиты заемщикам.
Как пишет ЦБ, если новые меры будут введены, то нагрузка на капитал банков увеличится в 1,4 раза.
В последнее время банки снижают ставки по ипотеке, что делает этот инструмент более доступным, говорит Владимир Савченков, генеральный директор АО АПРИ «Флай Плэнинг».
«Так, в течение этого года Центробанк пять раз снижал ключевую ставку, остановившись на 6,25%, следом и крупные банки уменьшали ипотечные ставки, делая кредиты более дешевыми. При этом президент РФ Владимир Путин в своих выступлениях неоднократно делал упор, что ставки по ипотеке нужно снижать до 5% в других регионах», — говорит эксперт.
Резкое снижение ставок по ипотеке может спровоцировать появление «кредитного пузыря», когда заемщики получат деньги, переоценят силы и не смогут выплачивать кредиты из-за потери работы или других материальных проблем, говорит Владимир Савченков.
Именно поэтому Центробанк и планирует в 2022 году ужесточить процедуру выдачи ипотеки. В докладе регулятора сообщается, банковские отчисления в резервы будут проводиться в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика.
Впрочем, по мнению аналитика «Финам» Алексея Коренева, пока что вводить ограничения на выдачу ипотечных кредитов нет смысла.
Хотя снижение ключевой ставки благотворно сказывается на процентных ставках коммерческих банков, в том числе занимающихся ипотечным кредитованием, однако платежеспособного спроса в России нет, говорит он.
«Какими бы низкими ни были процентные ставки, значительная часть российских домохозяйств не в состоянии потянуть ипотечный займ просто в силу невысоких доходов. Они падают уже шестой год подряд. Высокая фискальная нагрузка, растущие тарифы, увеличение существующих и введение новых акцизов, а также постоянный рост цен приводят к тому, что реальные располагаемые доходы россиян в следующем году вырастут в лучшем случае на 0,1-0,3%.
«Единственное, что могло бы заметно подстегнуть темпы ипотечного кредитования, — это целевые программы поддержки льготных и иных нуждающихся категорий россиян со стороны федеральных и региональных властей», — говорит Коренев.
Как снижение ключевой ставки ЦБ отразится на ипотеке
Банк России 13 декабря снизил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта. Теперь ее величина составляет 6,25%. Как это скажется на процентах по ипотеке? Станут ли они еще ниже и когда?
Что такое ключевая ставка
Говоря очень простым языком, ключевая ставка — это минимальный процент, под который Центральный Банк России выдает кредиты коммерческим банкам. Можно выразиться иначе – это минимальная «оптовая» цена заемных денег в России на данный момент. «Розничная» стоимость, как все понимают, будет выше.
От этого показателя зависят процентные ставки по вкладам. Ведь, отдавая деньги на хранение в банк, мы, в сущность, кредитуем их, а сами получаем выгоду в виде процентов.
От размера ключевой ставки зависят также процентные ставки кредитов – потребительских и ипотечных. Чем выше ключевая ставка ЦБ для банков – тем больше процент по кредитам для населения. И наоборот.
Почему ЦБ снизил ставку
При помощи повышения или понижения ставки ЦБ пытается влиять на инфляцию в стране.
Когда в 2014 году цены в магазинах стремительно росли, Банк России повысил Ключевую ставку для банков, ограничивая розничное кредитование. Ее размер тогда достиг 17%. Постепенно денег в экономике стало становиться меньше, спрос на товары и услуги начал падать, а затем и инфляция поползла вниз.
В этом году ЦБ планомерно снижает ключевую ставку. Декабрьское ее уменьшение на 0,25 п.п. до 6,25% стало уже пятым снижением за этот год и стало возможным благодаря полной победе над инфляцией.
В ноябре темпы роста цен оказались даже ниже запланированных – 3,5%. Причем недельная инфляция в первые дни декабря и вовсе опустилась до символических 0,1%.
Еще один немаловажный фактор, позволивший продолжить игру на понижение, — устойчивость рубля. Большинство аналитиков уверены, что в ближайшие полгода курс не превысит 64 рубля за доллар.
Как это скажется на процентах по ипотеке
В теории снижение ключевой ставки ЦБ должно было подстегнуть уменьшение процентов по ипотеке. Но на практике сегодня складывается несколько иная ситуация. Каких-либо решительных действий от банков ждать не приходится.
✓ Декабрьское решение совета директоров ЦБ было слишком уж ожидаемым, и многие банки уже заложили это снижение ключевой ставки в свои проценты по ипотеке.
Процентные ставки по кредитам уже находятся на достаточно низком уровне, так как рынок закладывает в свои прогнозы снижение показателя ЦБ до уровня 5,5–5,75% в следующем году, отметил директор казначейства банка «Санкт-Петербург» Ринат Кутуев.
✓ Кроме того, накануне Нового года банки как правило снижают ставки в рамках промо-акций.
Сбербанк к зиме 2022-2022 уже снизил ставки по ипотеке. В результате базовая ставка на покупку квартиры в новостройке опустилась до 8,7% годовых, на готовое жилье — до 8,9% (с учетом дисконта для зарплатных клиентов Сбербанка и покупки через Domclick.ru). Рефинансирование ипотеки в СБ РФ сегодня возможно по ставке от 9,0%.
В банке ВТБ ипотечные ставки на новостройки и вторичное жилье сегодня стартуют от 8,4%, а рефинансирование в ВТБ ипотеки других банков производится с минимальной ставкой от 8,8 годовых.
Так что, декабрьское понимание ключевой ставки ЦБ, скорее всего, уже отыграно рынком.
Нас должно уже интересовать, что будет в следующем году.
Что будет с ключевой ставкой ЦБ в 2022 году
Следующее заседание совета директоров ЦБ, где будет обсуждаться размер ключевой ставки, запланировано на февраль 2022 года. Какое будет принято решение?
«Воздействие мер денежно-кредитной политики на экономику и инфляцию происходит постепенно. Накопленный эффект уже принятых решений по ключевой ставке будет проявляться в течение всего 2022 года. Поэтому может потребоваться время для оценки целесообразности дальнейшего снижения ключевой ставки», — говорит председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
Часть экономистов считает, что ЦБ продолжит снижение — как минимум до 6%. А к концу 2022 года ставка может опуститься до уровня 5,5%
Как считает главный экономист по России компании «ВТБ Капитал» Александр Исаков, главным фактором решений Банка России в 2022 году останется динамика инфляции, включая любые сюрпризы в данных о потребительских ценах. «Мы ожидаем, что потенциал снижения ставки сохраняется, и на горизонте 2022-2022 годов ключевая ставка может снизиться до 5,5%», — отметил он.
По ожиданиям старшего управляющего директора рейтингового агентства НКР Александра Проклова, в том случае, если инфляция в первом полугодии 2022 года останется на уровне 3%-3,5%, ЦБ, скорее всего, рассмотрит снижение ставки до 6%, а при сохранении такой тенденции и в дальнейшем – вплоть до 5,5% к концу 2022 года.
По прогнозу Альфа-банка, годовая инфляция замедлится до 2,5-2,6% в первом квартале 2022 года, поэтому в кредитной организации не исключают еще двух понижений ставки по 25 базисных пунктов к апрелю 2022 года — до 5,75%.
Главный экономист Газпромбанка Сергей Коныгин ожидает более активного снижения ставки во втором полугодии 2022 года из-за пересмотра нейтрального диапазона. «Мы не меняем наш прогноз на 2022 год, прогнозируя ключевую ставку 5,5% уже в третьем квартале следующего года», — резюмировал аналитик.
Чего ждать от процентных ставок по ипотеке в 2022 году
Уже сейчас некоторые кредитные организации предлагают клиентам ипотеку дешевле 8%. Так, в банке ДОМ.РФ минимальная ставка на покупку жилья — 7,3%.
Ставки по ипотеке могут приблизится к 8% уже к концу 2022 года, не исключает аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. Такое поручение дал президент Владимир Путин по итогам послания Федеральному собранию.
«Ставки опять снижаются, и потенциал дальнейшего снижения тоже есть. Оценка в 7-8% в среднесрочной перспективе — это вполне реально», — прогнозировала глава Банка России Эльвира Набиуллина в начале декабря 2022 года.
Если инфляция в стране не пойдет в рост, то, скорее всего, в 2022 году мы увидим рекордно низкие процентные ставки по ипотеке.
Загрузка...